Die  Pandemie hat gravierende Auswirkungen auf das Mietrecht und stellt uns vor viele Herausforderungen. Davon sind Mieter und Vermieter betroffen.

 

Seit 16.03.2020 gilt das Covid-19 Maßnahmengesetz.
Von den Folgen sind u.a. Geschäftsraum- und Wohnungsmieter sowie Unternehmenspächter betroffen. Sie werden rechtlich unterschiedlich behandelt.

Für Mieter von Geschäftsräumen und für Unternehmenspächter stellt sich die Frage, inwiefern die Miete/Pacht gemindert, entfallen oder rückgefordert werden kann aufgrund des behördlich angeordneten Betretungsverbotes.

Für Wohnungsmieter ist von Interesse welche Erleichterungen für sie geschaffen wurden, wenn sie bedingt durch Covid-19 in finanzielle Nöte geraten!

 

Vorprozessuale Beratung, Betreuung und Chancenbewertung

 

Interessantes für Mieter und Vermieter von Geschäftsräumen:

 

Sie haben bestimmt schon von der Mietzinsbefreiung für Unternehmer aufgrund der behördlich vorgeschriebenen Geschäfts- und Lokalschließung gem. §§ 1104 ff ABGB gehört?

§ 1104 ABGB wäre schon fast in Vergessenheit geraten, wenn diese Bestimmung nicht im März 2020 durch die Covid-19 Pandemie in den juristischen Alltag zurückgeholt worden wäre.

Kann die gemietete oder gepachtete Immobilie aufgrund eines außerordentlichen Zufalls (z.B. Seuchen, Kriege, …) nicht mehr gebraucht werden, muss für diesen Zeitraum keine Miete oder Pacht bezahlt werden. Doch sind die Paragraphe 1104 ABGB auch einschlägig, wenn Mieter oder Pächter ihr Bestandsobjekt aufgrund hoheitlicher Anordnung vorübergehend schließen müssen? Die meisten Juristen bejahen diese Frage.

Wenn das Bestandsobjekt nur zum Teil unbrauchbar geworden ist, wird der Mietzins für den Mieter verhältnismäßig reduziert.

Hier ist allerdings Vorsicht geboten! Die Rechtslage kann sich für jeden Mieter anders gestalten, da die Mietzinsminderung oder die gänzliche Mietzinsbefreiung immer von den Umständen des Einzelfalles abhängt. Relevant ist, was im konkreten Vertrag als Mietzweck vereinbart wurde. Wurde als Mietzweck eine betriebliche Tätigkeit definiert, die vom Betretungsverbot umfasst war, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass ein Anspruch auf Mietzinsminderung oder gänzlichen Entfall des Mietzinses besteht.

Wird der vereinbarte Gebrauch der Immobilie durch die behördlichen Maßnahmen nicht berührt, trägt der Mieter iSd § 1107 ABGB das wirtschaftliche Risiko von vorübergehenden Umsatzeinbußen. Das heißt, der Mieter ist weiterhin verpflichtet, die Miete zu zahlen.

Anders gestaltet sich die rechtliche Lage beim Unternehmenspächter. Dem Pächter steht die Möglichkeit der verhältnismäßigen Reduktion der Pacht bei teilweiser Unbenutzbarkeit nur offen, wenn der Pachtvertag für ein Jahr oder kürzer befristet ist und mehr als 50 Prozent des Pachtertrages verloren gehen. Derzeit wird in vielen Fachzeitschriften über eine mögliche Verfassungswidrigkeit dieser Bestimmung diskutiert, weil dadurch Unternehmenspächter im Vergleich zu den Geschäftsraummietern wesentlich schlechter gestellt werden.

Was spricht nun gegen eine Mietzinsminderung?
Sehr wohl gibt es Stimmen, die sich gegen eine Reduktion des Mietzinses aussprechen.

Einige Argumente seien angeführt:

  • Die Rechtsprechung fordert für die Anwendung der §§ 1104 ff ABGB, dass die den tatsächlichen Zugang hindernden Umstände als mietzinsbefreiend zu bewerten sind. Allerdings verhindert nicht Corona, sondern eine behördliche Anordnung den Zutritt zum Mietobjekt.
  • Die gesetzlichen Regelungen zur Mietzinsreduzierung- sowie- befreiung stellen auf eine „Sachgefahr“ ab. Es lässt sich in Corona keine Sachgefährdung erblicken.
  • 1104 ff ABGB stellen gesetzliche Normen dar, die den Vermieter schützen wollen, indem sie den Vermieter von der Verpflichtung zur Wiederherstellung des Bestandobjektes befreien. In der Corona- Epidemie kann eine solche Beeinträchtigung des Bestandobjektes nicht gesehen werden.

Berechtigt Sie die Corona-Krise zur vorzeitigen Auflösung von Mietverträgen?
Vorsicht ist geboten! Aufgrund des lediglich vorübergehenden Betretungsverbotes ist aus aktueller Sicht nicht von einer Möglichkeit der rechtskonformen vorzeitigen Beendigung von Mietverträgen auszugehen. Die jeweilige konkrete vertragliche Vereinbarung ist entscheidend!

 

Wohnungsmiete

 

Interessantes für Mieter und Vermieter einer Wohnung:

Wohnungen sind von den derzeitigen Maßnahmen nicht betroffen, weil die Nutzbarkeit der Wohnräume durch Corona nicht eingeschränkt wird. Das heißt, dass die Miete weiterhin zu bezahlen ist!

Was geschieht, wenn aufgrund der Covid-19 Epidemie die Miete nicht rechtzeitig gezahlt werden konnte?
Es liegt kein Kündigungs- oder Auflösungsgrund vor, wenn die Mieten der Monate April, Mai und Juni 2020 wegen erheblicher Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit als Folge der Corona-Krise nicht bezahlt werden können.

Wann liegt eine erhebliche Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Mieters vor?
Beispielsweise durch den Wegfall des Einkommens aufgrund Arbeitslosigkeit, behördlicher Betriebsschließungen oder Betriebseinschränkungen, Ausbleiben des Umsatzes oder eigener COVID-19-Erkrankung kann es zu erheblichen Vermögensengpässen des Mieters kommen.

Wie gestaltet sich die derzeitige exekutionsrechtliche Situation?
Die Mietzinse der Monate April, Mai und Juni können erst ab Jänner 2021 gerichtlich eingeklagt oder mit der Kaution verrechnet werden.

Würden befristete Wohnungsmietverträge, die dem MRG unterliegen, zwischen 30. März und 30. Juni regulär enden, so besteht die Möglichkeit einer Verlängerung der Mietverträge. Durch schriftliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter kann der Mietvertrag bis zum 31. Dezember 2020 verlängert werden. Die sonst geltende Mindestbefristung von 3 Jahren wird durch diese Sonderregelung temporär aufgehoben.

Will der Vermieter den Mieter räumen lassen, kann nicht von einer raschen exekutiven Durchsetzung ausgegangen werden, da die Gerichte keine Vollzüge bis Anfang Mai 2020 anordnen durften. Auch mündliche Verhandlungen wurden ausgesetzt. Um die Gefahr der Obdachlosigkeit zu vermeiden, können Räumungsexekutionen auf Antrag des Mieters bis Ende 2020 aufgeschoben werden. Aus derzeitiger Sicht ist mit sehr langen Verfahrensdauern zu rechnen.

Im Einzelfall ist immer eine individuelle rechtliche Beratung erforderlich!